Veel voorkomende vragen
De antwoorden onder de vragen zullen soms niet volledig zijn, echter een goede indicatie geven van het juiste antwoord. Het formuleren van een volledig antwoord is in het kader van deze vragenlijst niet mogelijk, aangezien er wordt gestreefd om een antwoord binnen enkele regels te formuleren.
(klik op een van de onderstaande links om direct naar de vragen en antwoorden te gaan)
All-in huurprijzen: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Wat zijn All-in huurprijzen? (naar inhoud)
Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs.
Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd?
Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de "kale huurprijs" en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.
Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?
Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.
Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?
In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.
Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?
Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.
Bemiddelingskosten: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?
Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een 'onredelijk voordeel' oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo'n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.
Dienstwoning: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Wat wordt verstaan onder een dienstwoning?
Als de woning voor de uitoefening van de dienstbetrekking noodzakelijk is dan is er sprake van een echte dienstwoning.Wat wordt verstaan onder een oneigenlijke dienstwoning? Als de woning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar aan de huurder als een soort secondaire arbeidsvoorwaarde ter beschikking wordt gesteld, dan is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning. Moet de verhuurder van de dienstwoning de huur beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn?
Neen. De wettelijke regels met betrekking tot het beëindigen van huurwoningen is hier niet van toepassing. De regels voor beëindiging van het gebruik van de woning gelden zoals door partijen is overeengekomen.
Gebreken aan huurwoning: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Wat wordt bedoeld met de term gebrek in het huurrecht?
De door de verhuurder verschafte prestatie is gebrekkig als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen.
Wat is de positie van de verhuurder als de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren?
Voor woonruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat de verhuurder van woonruimte zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder.
Welk huurgenot mag de huurder verwachten?
In de wet staat vermeld dat de huurder van de verhuurder het huurgenot mag verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgespiegeld. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt kunnen dus als een defect worden gezien die de huurder gezien het voorgespiegelde huurgenot niet behoefde te verwachten.
Wat zijn de kernverplichtingen van de verhuurder?
De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud) en het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.
Is preventief onderhoud afdwingbaar?
Preventief onderhoud is niet afdwingbaar. Men moet zich wel realiseren dat als het uitblijven van preventief onderhoud leidt tot onderhoudsgebreken, dit gebrek er toe kan leiden dat de huurder actie tegen de verhuurder kan ondernemen op grond van gebrekkig onderhoud.
Mag de verhuurder een herstel van een gebrek aan het gehuurde in de servicekosten doorberekenen?
Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zodat deze kosten ( de uitzonderingen daargelaten) in het algemeen niet doorberekend mogen worden.
Heeft de huurder recht op verbetering van het gehuurde?
Een huurder heeft geen recht op geriefsverbetering (renovatie) van het gehuurde. Reparatie van een gebrek wordt niet als een verbetering gezien. De huurder krijgt dan immers de kwaliteit waar hij recht op heeft.
Is de verhuurder onderhoudsplichtig voor de met zijn toestemming door de huurder aangebrachte wijzigingen?
De verhuurder is niet verantwoordelijk voor wijzigingen die door de huurder aan het gehuurde zijn aangebracht. Dit geldt met name voor de wijzigingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.
Kan de huurder schade aan zijn spullen op de verhuurder verhalen als er sprake is van gebrekkig onderhoud?
Ja, mits de schade de verhuurder valt toe te rekenen.
Is een feitelijke stoornis (bijvoorbeeld geluidsoverlast door buren) een gebrek aan het gehuurde?
In lid 3 van artikel 204 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. Moet de verhuurder optreden tegen overlast veroorzakende huurders?
Een verhuurder die ook niet verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder is kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake. De verhuurder is wel verplicht om op te treden tegen ?zijn overlast veroorzakende huurders? . Het feit dat de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder moet optreden moet dus niet als gebrek van het gehuurde worden gekwalificeerd, maar meer op een verplichting van de verhuurder om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij de stoornissen door zijn eigen huurders worden veroorzaakt. Welke omstandigheden verbandhoudende met het gebrek kunnen aan de verhuurder niet worden toegerekend?
Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is, maar dit gebrek mag niet aan de verhuurder worden toegerekend. Van de verhuurder mag niet worden gevergd dat hij het gebrek 'verhelpt'.
Is de verhuurder verplicht een gebrek aan het gehuurde te verhelpen?
Op grond van de wet moet de verhuurder een gebrek op eerste verzoek van de huurder herstellen.
De huurder constateert gebreken aan de gehuurde woning. Wat moet hij doen?
Een verzoek aan de verhuurder doen om het gebrek te verhelpen. Het verzoek is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht.
Bestaat er een uitzondering op die verplichting tot herstel?
De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee gemoeide uitgaven niet van dien aard zijn dat uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd.
Mag de huurder een gebrek zelf laten herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huur?
De huurder mag conform de wet gebreken zelf (laten) verhelpen als de verhuurder herstel ondanks dit verzoek niet verricht. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.
Heeft de huurder het recht van retentie als de verhuurder nalatig blijft?
Als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder zijn verplichting om het gehuurde op te leveren opschorten.
Mag de huurder de huur verminderen als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?
De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
Mag de huurder de huur opschorten als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?
Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is gesteld.
Moet de huurder de ingehouden huur alsnog aan de verhuurder betalen als de gebreken zijn verholpen?
Als het gebrek is verholpen met de verhuurder alsnog de opgeschorte huur betalen, tenzij de huurder een actie tot schadevergoeding instelt wegens gederfd genot van het gehuurde. De schade kan even groot zijn als de huur. De huurder kan deze schade dan verrekenen met de nog openstaande huur.
Wat kan de huurder doen als de dienst bouw- en woningtoezicht van de gemeente de huurder te kennen geeft dat de woning voor bewoning niet geschikt (bijvoorbeeld onvoldoende vluchtwegen, brandgevaarlijk, instortingsgevaar) is en binnenkort moet worden ontruimd?
Als de eigenaar nalaat aan zo'n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt.
Welk risico loopt de huurder als hij de huur heeft opgeschort en het opgeschorte bedrag blijkt voor een groot gedeelte ten onrechte te zijn ingehouden?
De huurder loopt dan het risico dat verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instelt wegens het onbetaald laten van de huur.
Welke eisen worden aan de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder gesteld?
De uitgaven van herstel van de woning kunnen in redelijkheid niet van de verhuurder worden gevergd. De uitgaven kunnen niet meer terug worden verdiend.
Welke mogelijkheid van schadevergoeding kan de huurder in het kader van deze ontbinding vorderen?
Schadevergoeding op grond van de algemene regels van ontbinding van overeenkomsten.
Huurverlaging: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Welke rol kan de huurcommissie vervullen als de woning gebreken vertoont?
De huurcommissie kan beslissen dat een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. De huurcommissie kan de huurprijs ook voor een bepaalde periode tijdelijk verlagen.
Kan de huurcommissie de huur verlagen in verband met gebreken aan de woning ?
Als de huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De huurcommissie kan beslissen de huur te verlagen binnen een bandbreedte tussen 20 % tot 40 % van de maximum huurprijs. Dit is afhankelijk van de categorie waarin het gebrek zich bevindt (zeer ernstig tot overige gebreken)
Moet de huurder de ingehouden huur aan de verhuurder betalen als de huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd in verband met gebreken aan de gehuurde woning?
Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de uitspraak van de huurcommissie de korting op de huur met ingang van de eerste dag volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting hoeft niet te worden ingehaald. Dit is dus daadwerkelijk tijdelijke verlaging van de huur en niet opschorting van de huur.
Welke gebreken zijn voor de huurcommissie reden om de huur tijdeliijk te verlagen ?
Bij zeer ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 20 % van de maximale huurprijsgrens (categorie A van de nulpuntenlijst) Bij ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 30 % van de maximale huurprijsgrens (categorie B van de nulpuntenlijst). Bij overige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 40 % van de maximale huurprijsgrens (categorie c van de nulpuntenlijst).
Huurverhoging: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Mag de huurprijs worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen?
De huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend.
Wat is de ingangsdatum van de verlaagde huurprijs?
Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf indieningsdag van het verzoekschrift.
Huurprijs & renovatie: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Mag de huur in verband met renovatie worden verhoogd?
Als de verhuurder besluit tot renovatie van de woning, dan zal de woning in het algemeen in technische zin worden verbeterd waardoor de woning opgrond van het punten waarderingsstelsel van de verhuurder een hogere huur mag vragen.
Is er een grens in de mogelijkheid van huurverhoging ?
Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. De huurprijs mag ook niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens.
Welke taak heeft de huurcommissie bij beoordeling van geschillen over huurverhoging?
De huurcommissie stelt op basis van de wettelijke norm (onder meer het puntenwaarderingstelsel een redelijke huurprijs na renovatie vast.
Mag de huurverhoging op andere zaken betrekking hebben geriefsverbetering van het gehuurde?
De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering.
Mag het verhelpen van een gebrek tot huurverhoging leiden?
In de wet is nu opgenomen dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan zijn om de huurprijs op de voet van deze bepaling te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien.
Is het wettelijk toegestaan dat er tussen huurder en verhuurder een in het kader van renovatie huurverhoging wordt afgesproken?
Als de huurder en verhuurder voorafgaande aan de werkzaamheden een verhoging zijn overeengekomen, dan blijft deze verhoging van toepassing en de tussen partijen gemaakte afspraak bindend, ook als de renovatie duurder blijken te zijn geweest dan voorzien.
Wat is de ingangsdatum van de huurverhoging in het kader van renovatie?
De ingangsdatum van de huurverhoging is de eerste dag van de maand, volgend op die, waarin de voorzieningen tot stand zijn gekomen.
Waar kan men bezwaar tegen de huurverhoging maken?
De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Geschillen over de huurprijs dienen door de huurcommissie te worden behandeld (niet-geliberaliseerde woningen).
Wat is de positie van de huurder als hij de voorziening (en daarbij de verhoging) weigert?
De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Als de vraag met ja wordt beantwoord, dan krijgt de huurder alsnog gelegenheid om het aanbod van de verhuurder te aanvaarden. Als de huurder dit aanbod aanvaard, dan kot er een nieuwe huurovereenkomst tot stand.
Wat is de positie van de huurder die de voorziening accepteert, maar de voorgestelde verhoging weigert?
De huurder kan dan de huurcommissie verzoeken een uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.
Wat is de termijn van het indienen van het bezwaar tegen de voorgestelde verhoging bij de huurcommissie?
Een geschil moet binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden (dan kan worden vastgesteld wat de door de verhuurder bestede kosten zijn) aan de huurcommissie worden voorgelegd. Buiten deze periode zal de zaak rechtstreeks bij de kantonrechter aanhangig moeten worden gemaakt.
Huur & aanvangshuurprijs: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Zijn partijen vrij in het afspreken van een huurprijs, ook als dit betekent dat de huurder een onredelijk hoge huurprijs betaalt?
Voor het sluiten van huurovereenkomsten geldt dat het partijen vrij staat met elkaar de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Partijen mogen dus ook een onredelijk hoge huurprijs afspreken.
Kan de tussen partijen overeengekomen huurprijs worden gecorrigeerd?
De rechter en/of de huurcommissie kan ingrijpen in de overeengekomen huurprijs De wetgever staat ( incidentele) wijziging in de huurprijs toe voor het geval de maximale huurprijsgrens wordt overschreden, de kwaliteit van het gehuurde tekortschiet, of verbetering van het gehuurde is uitgevoerd.
Welke overeengekomen huurprijzen kunnen door de rechter altijd worden aangetast?
De door de wetgever vastgestelde huurprijs kan uitsluitend door tussenkomst van de huurcommissie, eventueel gevolgd door die van de kantonrechter worden gewijzigd. (bijvoorbeeld prijs voor onbewoonbaar verklaarde woning en voor wat betreft de service kosten)
Door wie moet de aanvangshuurprijs worden beoordeeld?
De huurcommissie moet op verzoek van verzoekt de huurprijs te toetsen aan de vastgestelde normen voor een woning conform het huurwaarderingsstelsel.
Binnen welke termijn moet de huurder de huurovereenkomst ter toetsing aan de huurcommissie geven?
Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan aan de huurcommissie alleen worden gedaan binnen zes maanden na totstandkoming van de huurovereenkomst.
Mag de huurcommissie een verlengde huurovereenkomst beoordelen, of een huurovereenkomst die aansluitend aan de eerste periode is afgesloten?
Als eis voor deze mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs dient de huurovereenkomst onder meer voor de eerste keer zijn aangegaan. Een verlengde huurovereenkomst is dus niet voor toetsing vatbaar. In het laatste geval kan worden gedacht aan een huurovereenkomst die eerst voor een jaar is gesloten en die na beëindiging opnieuw is gesloten voor een (on)bepaalde periode.
Naar welk tijdstip wordt de aangepaste huurovereenkomst gecorrigeerd?
Naar tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst.
Kan toetsing ook via de weg van een verzoek tot het verkrijgen van huursubsidie plaatsvinden?
De huurder kan soms onbedoeld terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs Als de huurder namelijk een woning huurt en ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur voor het eerst huursubsidie aanvraagt dan vindt deze toetsing ook plaats. De huurder moet bij zijn aanvraag voor huursubsidie meestal een verklaring van de voorzitter van de huurcommissie meezenden, waaruit blijkt dat de hoogte van de huurprijs redelijk is.
Kan de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen als de woning gebreken vertoont?
Ja, dit kan worden gedaan tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De verlaging hoeft niet te worden ingehaald.
Wat wordt bedoeld met de zogenaamde nulpuntenlijsten?
Dit zijn lijsten van gebreken die de huurcommissie hanteert om het percentage vast te stellen waarmee de huur wordt verlaagd in verband met gebreken aan het gehuurde. De lijst varieert van zeer ernstige gebreken tot overige gebreken. Het percentage waarmee gekort kan worden varieert van respectievelijk 20 % van de maximale huur tot 40 % van de maximale huur.
Wat zijn indexeringsclausules?
De indexeringsclausule zorgt voor een inflatiecorrectie van de huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit bevestigd. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.
Huurprijzen & huurcommissie: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Op welke wijze moet een (ver)huurder een verzoek voor de huurcommissie kenbaar maken?
Het verzoek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage 4 bij de Regeling formulieren. Zie voor een voorbeeld van dit formulier deze site.
Moet de huurder iets betalen om een probleem door de huurcommissie te laten behandelen?
Voor het doen van een uitspraak is van beide partijen een voorschot verschuldigd. Dit voorschot beloopt voor beide partijen het bedrag van ? 11,00.
Voor wiens rekening komen de kosten van de procedure ?
De partij die door de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen.
Wat is de maximale periode van huurvermindering (met terugwerkende kracht)?
De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt tot 6 maanden.
Is de kantonrechter ook bevoegd om van de vordering kennis te nemen ?
Op grond van de artikelen 7:207 BW in combinatie met 7:257 BW is de kantonrechter bevoegd om van een vordering kennis te nemen. Men moet wel kiezen: óf de zaak door de huurcommissie laten beoordelen óf door de kantonrechter laten vaststellen.
Wat is het verschil in de beoordeling door kantonrechter en huurcommissie?
De kantonrechter beoordeelt de tekortkomingen op grond van de gebrekenregeling als vermeld in artikel 7:204 BW. De huurcommissie op grond van 7:241 BW. De lijst van art. 7:241 BW bestrijkt een ruimer terrein van tekortkomingen dan art. 7:204 BW. Bij art. 7: 204 lid 2 BW gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde De lijst van art. 7:241 BW is echter niet beperkt tot onderhoudsklachten.
Kan men de zowel bij de kantonrechter als bij de huurcommisie over dezelfde kwestie een vordering aanhangig maken?
Heeft men eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee ?paarden wedden?. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2, en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.
Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?
Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd.
Welke gronden moeten door de verhuurder worden aangevoerd om de huurovereenkomst na overeengekomen periode weer te kunnen bewonen?
a. indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
b. indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
c. indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven;
De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?
Ja, de huurovereenkomst moet door de huurder/verhuurder worden opgezegd met inachtneming van de normale termijnen van opzegging.
Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?
Een verlenging is mogelijk, in de zin dat partijen dan tussentijds de huur niet op kunnen zeggen. De gronden van bewoning van de het gehuurde lijken dan ongeloofwaardig te worden. Verlenging op grond van Leegstandswet is mogelijk , waarbij de huurder wordt verplicht het gehuurde bij het einde van de huurperiode te ontruimen.
Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?
De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Daarbij lijkt deze wet een uitzondering te bevatten op de regel als vermeld artikel 7:274 lid 2 BW.
Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?
Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) verleend worden. De vergunning wordt slechts éénmaal voor eenzelfde gebouw of woning verleend voor maximaal twee jaren. Deze duur kan door B&W verlengd worden tot maximaal drie jaar.
Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?
Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.
Huurbetaling / huurachterstand:
Huurder betaalt enkele maanden de huur niet. De huurder is gedagvaard. De verhuurder vordert ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. Wat kan de huurder daartegen doen?
De huurachterstand vóór de eerst diende zittingsdag te betalen, of als dit niet mogelijk is de rechter (om tijd te rekken) verzoeken alsnog binnen een maand na het vonnis aan zijn verplichtingen te mogen voldoen.
Hoeveel maanden huurachterstand moet de huurder minmaal hebben opgebouwd om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen te krijgen?
Minimaal drie maanden huurachterstand. Dit is anders als er sprake is van herhaaldelijk toerekenbaar tekortschieten door de huurder.
Kan de huur ook worden beëindigd als de huurder herhaaldelijk nalatig is gebleven Bijvoorbeeld altijd te laat betalen van de huur, het niet betalen van de huurverhoging?
Ja. De verhuurder zal dan wel aan moeten tonen dat hij de huurder enkele malen gedurende een jaar op zijn verplichtingen heeft gewezen.
Wat te doen als de huurder de huur niet betaalt?
Het is dan verstandig de incasso van de vordering aan een deurwaarder uit handen te geven. Deze kan de dagvaarding opstellen en het vonnis executeren. Maak vooraf duidelijke afspraken over de kosten, want deze kunnen aardig oplopen als het gehuurde moet worden ontruimd (? 1500,00 tot ? 2000,00 is mogelijk). Als de huurder geen verhaal biedt en/of met de Noorderzon is vertrokken, dan zullen de kosten bij de opdrachtgever in rekening worden gebracht.
Medehuurderschap (contractueel): (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Wat is contractuele medehuurderschap?
Van contractuele medehuurderschap is bijvoorbeeld sprake als op het huurcontract: twee huurders als partij staan vermeld.
Kan de huurovereenkomst door deze medehuurder worden opgezegd, waarna de ander alleen in de woning bljft wonen?
De rechtspraak neigt er naar dat opzegging door één van de huurder wel mogelijk is De vraag moet wel beantwoord worden naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging van een van de huurders niet mogelijk is (bijvoorbeeld als de huurovereenkomst met een vennootschap onder firma en haar vennoten wordt gesloten) dan is opzegging van een van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.
Aan wie moet de verhuurder de opzegging adressering als er sprake is van contractueel medehuurderschap?
De verhuurder moet op straffe van nietigheid een opzegging in het geval van medehuurderschap aan beide contractanten afzonderlijk doen.
Kan de samenwoner niet geregistreerde partner het medehuurderschap aanvragen?
De wet heeft een voorziening geschapen om personen die met elkaar samenwonen, maar die geen geregistreerd partnerschap met elkaar kunnen aangaan, of die geen geregistreerd partnerschap met elkaar zijn aangegaan (respectievelijk de samenwonende broers en zussen en inwonende kinderen en liefdes relatie ), toch medehuurder te laten worden.
Kan het verzoek tot medehuurderschap mondeling worden gedaan?
Het medehuurderschap moet voorafgaande aan de vordering bij de kantonrechter bij voorkeur schriftelijk aan de verhuurder zijn gevraagd om met het medehuurderschap in te stemmen.
Wie moet het medehuurderschap verzoeken?
De aspirant-huurder en de huurder.
Wie behoren tot de kring van personen die het medehuurderschap kunnen verzoeken?
De vordering moet worden ingesteld door de huurder, de aspirant huurder en de eventueel al aanwezige medehuurders.
De aspirant medehuurder moet in het gehuurde hoofdverblijf hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?
De plek waar men regelmatig eet slaapt en verblijft. Dit hoeft niet de echtelijke woning te zijn.
Om welke redenen mag de rechter de vordering tot verkrijging van het medehuurderschap afwijzen?
a. indien de aspirant huurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft om de aspirant huurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
c. indien de aspirant huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
De aspirant medehuurder moet duurzame huishouding hebben met de huurder. Wat wordt hiermee bedoeld?
Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst inhoudt. De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd.
Als eis wordt verder gesteld dat de samenwoning 2 jaar noet hebben geduurd. Kan er van deze periode ook worden afgeweken?
Is duidelijk is dat de duurzaamheid uit de relatie blijkt dat kan van deze periode worden afgeweken. Bijvoorbeeld als partijen slechts enkele weken hadden samengewoond (verloofden) toen de huurder plotseling overleed. Toch viel uit de omstandigheden het voornemen af te leiden om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren.
De aspirant-medehuurder moet voldoende financiële waarborgen voor nakoming van de overeenkomst hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?
De aspirant-medehuurder moet in financieel opzicht voldoende waarborg voor behoorlijke nakoming van de overeenkomst bieden. Deze moet de huur dus kunnen betalen. Het gaat hierbij om mogelijkheid om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen, niet om de voorgeschiedenis van de aspirant huurder (bijvoorbeeld: een voorgeschiedenis van aanhoudende overlast).
De aspirant medehuurder mag niet het de bedoeling hebben zich de positie van huurder te verschaffen. Wat wordt hiermee bedoeld?
Het mag niet de bedoeling zijn dat de vordering tot het verkrijgen van medehuurder alleen is bedoeld om in de nabije toekomst de positie van huurder te verwerven. Bijvoorbeeld als voor partijen is te voorzien dat de huurder binnen korte termijn het gehuurde zal verlaten.
Welke maatregelen moet de aspirant medehuur nemen als er een huisvestigingsvergunning nodig is?
Als er een vergunning op grond van de Huisvestingswet vereist is, dan zal de aspirant huurder deze moeten aanvragen voordat hij zijn acties naar de verhuurder start. De aspirant huurder ook nodig als hij huurder is geworden. Hij behoudt zijn rechten als hij binnen acht weken nadat hij huurder is geworden een vordering bij de rechter heeft ingesteld om dat te bepalen. Daarbij moet dan tevens deze vergunning aan de rechter hebben overgelegd.
Wordt de medehuurder ook getroffen door het nalatig gedrag van de huurder?
De medehuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor zaken van de huurder. Als de huurder de huur niet betaalt, dan kan de medehuurder ook voor betaling worden aangeschreven. Als de huurder overlast veroorzaakt kan de medehuurder ook een verwijt worden gemaakt door deze overlast in stand te houden.
Medehuurderschap (wettelijk): Welke rechtspositie hebben twee huurders die als contractant op het huurcontract staan vermeld?
Door medehuurderschap verwerft de in de woning wonende andere gebruiker dan de huurder zelfstandige rechten die hij ten aanzien van de verhuurder kan inroepen.
Welk onderscheid kan worden gemaakt tussen medehuur op grond van de wet en medehuur op grond van contract?
De verhuurder heeft geen enkele inspraak ten aanzien van de medehuurder die hem door de wet wordt toebedeeld. De medehuurder (bijvoorbeeld echtgenoot van de huurder) kan in theorie al failliet zijn op het moment waarop hij medehuurder wordt. Dat is dus anders dan de (contractuele) medehuur, waar de verhuurder zich op de wettelijke gronden wel tegen medehuurderschap kan verzetten.
Heeft de wettelijke medehuurder een huisvestingsvergunning nodig?
De wettelijke medehuurder heeft geen vergunning nodig, omdat deze op het moment dat hij de huurder opvolgt de woonruimte al in gebruik heeft (hij heeft daar immers zijn hoofdverblijf).
Wat zijn de gevolgen van echtscheiding voor medehuurderschap?
In het kader van een echtscheiding kan één van de gewezen echtelieden zich verbinden om de woning te verlaten. De uit de woning trekkende echtgenoot verliest zijn aanspraken als medehuurder.
Welke balans bestaat er tussen de verbodsbepalingen tot samenwonen en de regeling van medehuur?
Door de verhuurder kan samenwoning in de woning door de dwingendrechtelijke bepaling van de wet niet worden verboden. Het is best mogelijk dat een dergelijke bewoning op aanzienlijke bezwaren stuiten (bijvoorbeeld bij kamerhuur) . De verhuurder kan dan beroep doen op slecht gebruik door de huurder van de woning.
Welke gevolgen heeft de beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder zonder toestemming van de echtgenoot?
De verhuurder die met de ene echtgenoot beëindiging van de huurovereenkomst met toezegging tot ontruiming van de woning is overeengekomen heeft geen kans om de woning zonder toestemming van de andere echtgenoot te ontruimen.
Welke gevolgen heeft de opzegging van de huurovereenkomst door de echtgenoot (huurder) zonder ontruiming van de echtelijke woning?
De ene echtgenoot/partner kan wel zijn huurderschap beëindigen door opzegging (zonder toezegging tot ontruiming van de woning). Als de andere echtgenoot/partner medehuurder is, wordt die in dit geval krachtens de wet huurder; de andere echtgenoot wordt dan van rechtswege medehuurder.
Is het mogelijk het medehuurderschap van een andere woning dan de echtelijke woning te verwerven?
De echtgenoot/geregistreerd partner kan ook medehuurder van een woning worden die door de huurder (andere echtgenoot) niet wordt bewoond, maar waarin de echtgenoot/geregistreerd partner alleen woont. Er moet dan wel sprake zijn van een volwaardig huwelijk.
Zijn er omstandigheden die zich tegen het verkrijgen van medehuurderschap verzetten?
In sommige gevallen verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een aanspraak op medehuurderschap. Bijvoorbeeld het geval waarin het medehuurderschap pas ontstaat nadat tegen de huurder al een vonnis tot ontbinding en ontruiming was gewezen.
Moet de potentiële medehuurder moet in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben?
De echtgenoot/geregistreerd partner moet dus in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben om de status van medehuurder te verkrijgen. Men heeft zijn hoofdverblijf waar men in feite permanent woont.
Is opzegging huur door (wettelijk) medehuurder mogelijk?
De wettelijk medehuurder kan de huur niet opzeggen. De medehuurder verkrijgt en behoudt zijn rechtspositie nu eenmaal van rechtswege. De enige mogelijkheid om zich van deze rechten te ontdoen is door het hoofdverblijf naar een andere woning te verplaatsen.
Heeft de tijdelijk vertrokken (mede)huurder in het kader van echtscheiding even veel aanspraak op de woning als de zittende (hoofd) huurder?
Verhuurders realiseren zich vaak onvoldoende dat als de in het gehuurde achterblijvende echtgenoot tijdens de scheidingsprocedure de huur opzegt en verhuist de veelal eerder vertrokken echtgenoot in beginsel krachtens art. 7: 266 lid 4 BW.
Kan in het kader van echtscheiding het huurrecht van één van de huurders eindigen?
Toewijzing van het verzoek tot echtscheiding door de rechter brengt met zich mee dat de andere echtgenoot ophoudt medehuurder te zijn, of als hij oorspronkelijk huurder was ophoudt huurder te zijn. Dat geldt zowel in onderlinge verhouding als ten opzichte van de verhuurder. Deze beslissing van de rechter werkt dus ook ten opzichte van de verhuurder.
Onderhuur: (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Wat is de definitie van onderhuur?
Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.
Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?
De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.
De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?
Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.
Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?
De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.
Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?
Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.
Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?
Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo?n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.
Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?
Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.
Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?
De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).
Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?
Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren. Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.
Opzegging (formele eisen): (klik hier om terug te gaan naar het overzicht)
Gelden voor woonruimte strenge regels voor opzegging van huurovereenkomsten?
Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk.
Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst?